Berliner Wohnimmobilienmarkt – Preisspirale dreht sich weiter

Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt sind die Preise auch im Jahr 2018 trotz vereinzelter Seitwärtstendenzen in fast allen Teilmärkten gestiegen. Im Bereich der Gebrauchtimmobilien dagegen, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, wird das Angebot immer knapper. Dies geht aus dem heute (8. November 2018) veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Für diesen haben IVD-Marktreporter und Mitglieder des Wertermittlungsausschusses detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs untersucht. Das aktuelle Zahlenwerk basiert aus-schließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg. Gegenüber dem Vorjahr sind die Schwerpunktmieten in Standardlagen um 5,9 Prozent auf 9,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in Vorzugslagen um 5,2 Prozent auf 10,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Anders als in den vergangenen Jahren finden sich unter den Spitzenreitern bei den Mietzuwächsen die zentralen Vorzugslagen im Neuköllner Norden (ein Plus von 11 Prozent auf 10,00 Euro pro Quadratmeter) und die Standardlagen in Steglitz-Zehlendorf (plus 11 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter). In den Vorzugslagen von Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpenick lag der Mietanstieg ebenfalls über dem Durchschnitt. Das Neubaupreisniveau liegt, bezogen auf die Wohnfläche, mit durchschnittlich 4.200 Euro pro Quadratmeter in Standard- und 4.900 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen rund 6,5 bzw. 7,7 Pro-zent über dem des Vorjahres. „In diesen Preissteigerungen ist eine rund fünfprozentige Steigerung der Baupreise enthalten. Auch Letztere zeigen einen stetigen Aufwärtstrend, was sich unmittelbar in den steigenden Neubaupreisen widerspiegelt. Weitere ‚Preistreiber‘ für Neubauobjekte sind letztlich noch die weiterhin deutlich steigenden Bodenwerte“, kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg. Spitzenreiter beim Preisniveau der Eigentumswohnungen: Vorzugslagen in Berlin-Mitte. Mit einem Preiszuwachs von 12,8 Prozent auf 2.650 Euro pro Quadratmeter hat die Steigerung gegenüber dem Vorjahr in Standardlagen (2017: 12,0 Prozent) bei Bestandimmobilien wieder leicht angezogen. In Vorzugslagen fiel der Preisanstieg mit rund acht Prozent auf 3.350 Euro pro Quadrat-meter erneut etwas niedriger aus (2017: 12 Prozent, 2016: 13,5 Prozent). Das höchste Wohnflächen-preisniveau ist wie im Vorjahr in den Vorzugslagen von Mitte zu verzeichnen, mit 4.500 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz 2 der Vorzugslagen liegt wieder Charlottenburg mit 4.200 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg auf Platz 3 (3.800 Euro pro Quadratmeter). Knapp dahinter folgen die Bezirke Pankow mit 3.600 Euro pro Quadratmeter und Tempelhof-Schöneberg mit 3.400 Euro pro Quadratmeter. In den günstigsten Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau werden im Schwerpunkt inzwischen 2.300 Euro pro Quadratmeter erreicht. Preisanstiege bei Einfamilienhäusern übertreffen das Vorjahr Das Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) weist 2018 Preissteigerungen von sechs Prozent in Standard- und rund elf Prozent in Vorzugslagen auf (2017: rund zehn Prozent in Standard- und in Vorzugslagen). „Diese Diskrepanz ist lediglich der statistischen Besonderheit geschuldet, das in einfachen Lagen von Charlottenburg wiederholt keine Ein- und Zweifamilienhäuser ausgewertet werden konnten und der vergleichsweise hochpreisige Bezirk bei der Ableitung der Schwerpunktpreise in diesem Jahr erstmalig entfallen ist“, so Giller. Die Preis-anstiege haben damit das Vorjahr noch einmal übertroffen und bestätigen einen Trend zurück ins Eigenheim, das gegenüber der Eigentumswohnung in der City ganz eigene Vorzüge bietet. Für ein freistehendes Einfamilienhaus (durchschnittlich 140 m² Wfl und 700 m² Grd) in Vorzugslagen muss man im Durchschnitt 500.000 Euro, in Standardlagen 360.000 Euro investieren. Das mit Abstand höchste Niveau wird mit 1.050.000 Euro weiterhin in Charlottenburg-Wilmersdorf in einem für diesen Bezirk jedoch untergeordneten Teilmarkt erreicht, in den Vorzugslagen von Steglitz-Zehlendorf kostet ein Haus im Schnitt 650.000 Euro. Die günstigsten Kaufpreise finden sich in den peripheren Standardlagen von Treptow-Köpenick und Pankow, wo im Schwerpunkt nur 320.000 Euro investiert wer-den müssen, in Treptow-Köpenick damit immerhin ca. 14 Prozent mehr als im Vorjahr (Schwer-punktpreis 2017: 280.000 €). Wachsendes Interesse an den Randlagen. Der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern ist weiter beliebt, allerdings sind in vielen Lagen wie schon im vergangenen Jahr kaum geeignete Baugrundstücke verfügbar. Das Ergebnis sind stetig steigende Preise und eine anhaltende Abwanderung ins Umland. In den Standardlagen sind die Schwerpunktpreise um rund elf Prozent auf 390 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in Vorzugslagen sogar um rund 17 Prozent auf 700 Euro pro Quadratmeter. Das höchste Preisniveau weist Charlottenburg-Wilmersdorf mit 1.900 Euro pro Quadratmeter auf, rund 19 Prozent mehr als im Vorjahr. Am günstigsten ist Baugrund in den Standardlagen von Treptow-Köpenick. Dort ist ein Preis von 250 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. Allerdings sind die Preise dort gegenüber dem Vorjahr um 25 Prozent gestiegen. „Diese Preiserhöhung ist unter anderem den umfangreichen peripheren Lagen des Bezirks geschuldet. Der Preisdruck in den zentralen Lagen sorgt für ein wachsendes Interesse an den Randlagen Berlins“, erläutert Giller. Wohn- und Geschäftshäuser: Stetige und deutliche Preissteigerungen. Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser setzen sich die Preissteigerungen der Vorjahre auf einem hohen Niveau fort. Im definierten Standardsegment der Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil sind die Preise in Standard- und Vorzugslagen mit Zuwächsen von 13,6 Pro-zent auf 2.000 Euro pro Quadratmeter bzw. 14,3 Prozent auf 2.500 Euro pro Quadratmeter stark gen-stiegen. Die größten Preissteigerungen waren in Friedrichshain-Kreuzberg mit 27,7 Prozent auf 2.300 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Das höchste Preisniveau weisen weiter die Vorzugslagen von Mitte mit einem Schwerpunkt von 3.350 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 3.000 Euro pro Quadratmeter) und Spitzenpreisen von 5.200 Euro pro Quadratmeter sowie Charlottenburg mit einem Schwerpunkt von 3.200 Euro pro Quadrat-meter (Vorjahr: 2.800 Euro pro Quadratmeter) auf. „Gebote über Wert zur Sicherung des Zuschlags heizen den Markt weiter an, der nach wie vor durch ein weit hinter der Nachfrage zurückbleibendes Angebot geprägt bleibt“, sagt Giller. Berlin weiterhin sehr interessant für Anleger. „Auch in diesem Jahr bleibt Berlin im Fokus der Anleger und Investoren. Insbesondere der Vergleich von realisierten Quadratmeterpreisen von Investmentobjekten zum Preisniveau vergleichbarer Eigentumswohnungen macht teilweise sehr deutlich, dass neben dem großen Anlagedruck hohe Kapitalmengen und spekulative Erwägungen die weiteren Preissteigerungen begünstigt haben dürften“, sagt Giller. Umland profitiert vom Nachfrageüberhang in Berlin. Schon in den Vorjahren hat das Berliner Umland vom anhaltenden Angebotsmangel sowie den stark gestiegenen Kaufpreisen in der Hauptstadt profitiert und verzeichnet einen steten Bevölkerungs- und Preiszuwachs. „Die positive Kaufpreisentwicklung der Grundstücks- und Hauskaufpreise hat sich für den im Schwerpunkt untersuchten Teilmarkt der Weiterverkäufe ab 1990 flächendeckend fortgesetzt. Besonders die Lagen, die nahtlos in den Berliner Stadtraum übergehen, konnten überproportional hohe Steigerungen bei den Grundstückskaufpreisen verbuchen“, kommentiert Giller. Das höchste Preisniveau findet sich, wie schon im vergangenen Jahr, in Kleinmachnow an der süd-westlichen Stadtgrenze Berlins. Dort kostet ein Einfamilienhaus im Durchschnitt 580.000 Euro. Die Grundstückpreise betragen durchschnittlich 520 Euro pro Quadratmeter. Auch Teltow und Stahnsdorf im Südwesten sowie Glienicke/Nordbahn im Nordwesten weisen mit 460.000 Euro pro Quadrat-meter bzw. 420.000 Euro pro Quadratmeter ein deutlich überdurchschnittliches Kaufpreisniveau auf. Auch in den weiter entfernten Lagen um Strausberg und Fredersdorf im Osten sowie Oranienburg, Wandlitz und Bernau im Norden und Brieselang im Westen waren die Preiszuwächse deutlich, wenn-gleich auf einem niedrigeren Niveau. Die Schwerpunktpreise für ein Einfamilienhaus liegen hier bei 260.000 Euro bis 290.000 Euro (Vorjahr 230.000 Euro bis 260.000 Euro), Baugrundstücke kosten zwischen 120 und 150 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 90 bis 120 Euro pro Quadratmeter). Preise in Potsdam in vielen Segmenten deutlich gestiegen. Der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt weist in fast allen Teilmärkten weitere Preisanstiege auf. Die Preise für Eigentumswohnungen in Potsdam sind in einfachen Lagen um 6,7 Prozent auf 1.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in mittleren bis guten um 7,4 Prozent auf 2.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. In sehr guten Lagen wurde das Preisniveau der Vorjahre indes mit durchschnittlich 3.900 Euro pro Quadratmeter bestätigt. 

Deutliche Preissteigerungen waren in Potsdam auch bei den Baulandpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie den Wohn- und Geschäftshäusern in allen Wohnlagequalitäten zu verzeichnen. Auch für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind die Preise weiter gestiegen, mit Zuwächsen zwischen 6,3 Prozent und 11 ,8 Prozent jedoch geringer als im Vorjahr. Die Preise für Reihen- und Doppelhaushälften bleiben hingegen weitgehend stabil. Nur in einfachen Lagen war eine deutliche Steigerung zum Vorjahr zu verzeichnen. Im Schwerpunkt kosten freistehende Häuser zwischen 250.000 Euro in einfachen und 510.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 200.000 Euro in einfachen und 350.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen. „Grundlegend ist auch in Potsdam weiterhin eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot, besonders in den besseren Wohnlagen, zu beobachten. Auch für Investoren ist Potsdam eine attraktive Alternative“, sagt Giller. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser sind in allen Wohnlagen deutlich, zwischen elf Prozent und 22 Prozent, gestiegen. Positiv aber kein Überschwang – Die Stimmung auf dem Immobilienmarkt der kreisfreien Städte in Brandenburg In den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) ist die positive Stimmung am Grundstücksmarkt spürbar, aber die Steigerungen verlaufen weiterhin vergleichsweise moderat. Zwar werden auch hier in einigen Segmenten prozentuale Steigerungen von mehr als zehn Prozent beobachtet, jedoch sind diese aufgrund des günstigen Einstiegsniveaus nicht mit den Entwicklungen in der Metropole vergleichbar. „Die kreisfreien Städte in Brandenburg liegen nach wie vor nicht im Fokus des Investmentmarkts. Die Gründe dafür sind zu geringe Volumina sowie Renditepotenziale“, resümiert Giller. Ausblick – Berlin weiterhin nachgefragt. Die Kaufpreisbildung wird nach wie vor durch das niedrige Hypotheken- und Kapitalzinsniveau, hohe Kapitalmengen am Grundstücksmarkt sowie eine deutliche Angebotsknappheit geprägt. Ein Ende der Preissteigerungen ist derzeit noch nicht absehbar. Auch wenn in einzelnen Teilbereichen Stabilisierungen zu beobachten sind, wird der Markt durch Verknappung und spekulative Erwägungen immer wieder angekurbelt. Allerdings wird der Kreis derer, die sich eine Immobilie in der Stadt leisten können, allein durch die hohe Summe des zu stemmenden Eigenkapitals, an welches die Top-Konditionen immer gebunden sind, immer kleiner. „Insgesamt wird die Eigentumsbildung künstlich ausgebremst, was gerade eine Stadt wie Berlin mit stetig steigenden Mieten und inzwischen auch stark gestiegenen Wohnkostenquoten künftig noch vor große Probleme stellen dürfte. Denn auch der vergleichsweise hohe Bevölkerungszuwachs kehrt die Alterspyramide nicht um und die Gefahr von Altersarmut wird weiter in den Fokus rücken“, erläutert Giller. Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg ergänzt: „Berlin bleibt für Anleger aufgrund des im internationalen Vergleich moderaten Preisniveaus und der derzeit günstigen Zinsen nach wie vor attraktiv. Allerdings sollten insbesondere Eigennutzer wegen des hohen Preisniveaus den Immobilienkauf an die eigenen Bedürfnisse und Anlagemöglichkeiten anpassen und professionelle Unterstützung von geprüften Maklern, beispielsweise des IVD, in Anspruch nehmen.“ 

Immobilienkauf: Von Korrektur an den Märkten profitieren

Die anhaltende Niedrigzinspolitik der Notenbanken sowie die verhaltenen globalen Konjunkturaussichten sorgen für weiterhin günstige Refinanzierungsbedingungen bei den Kreditinstituten – und weiterhin niedrigere Konditionen bei Immobiliendarlehen. Laut Interhyp schwanken die Zinsen für zehnjährige Darlehen zwischen 1,21 und 1,82 Prozent. Nach dem Zinsanstieg im September und Oktober haben die Zinsen Anfang November nachgegeben, schreiben die Experten von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. “Auch wenn die Europäische Zentralbank bei ihrer jüngsten Sitzung am Ausblick festgehalten hat, die Zinsen ab Herbst 2019 langsam zu normalisieren, hält das aktuelle Marktumfeld die Zinsen tief. Die jüngsten Unsicherheiten haben sogar zu einem leichten Rückgang geführt. Eine Trendwende nach oben sehen wir also weiterhin nicht”, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. Dreimonatshoch für Bundesanleihen! Laut Interhyp schwanken die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang November zwischen 1,21 Prozent bei Bestanbietern und 1,82 Prozent bei den teuersten Instituten. Im Schnitt geben Banken Immobiliendarlehen knapp unter 1,5 Prozent aus. Nachdem zehnjährige Bundesanleihen, die als wichtiger Indikator für das Baugeld gelten, im Oktober mit 0,55 Prozent ein Dreimonatshoch markiert haben, sind die Anleihekonditionen wieder gefallen und bewegen sich derzeit um 0,4 Prozent. “Investoren suchen vermehrt den sicheren Hafen deutscher Staatsanleihen. Die hohe Nachfrage lässt die Renditen sinken, was sich auf die Bauzinsen auswirkt”, erklärt Utecht. “Mehrere Indikatoren deuten darauf hin, dass sich das Wirtschaftsklima in der Eurozone abkühlt. Die Schuldenkrise in Italien und die Brexit-Verhandlungen belasten den Ausblick zusätzlich.” Vergleich der Konditionen lohnt sich! Im aktuellen Zinsumfeld lässt sich nach Berechnungen der Interhyp Gruppe für eine Monatsrate von 1.000 Euro ein Darlehen über 275.000 Euro aufnehmen – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung. “Kreditinstitute preisen Veränderungen an den Finanzmärkten in unterschiedlicher Geschwindigkeit ein. Da die Zinsen für Darlehen stark spreizen, lohnt für Immobilienkäufer in Zeiten volatiler Konditionen ein Vergleich der Darlehenskonditionen besonders.”